天天快看：北京市区二手房价响起了断裂声

北京市区二手房价响起了断裂声

6月份，北京二手房网签量约为1.16万套，环比5月份下跌10.6%。

伴随交易量下降，市区二手房价格开始出现“冰面破裂的声音”，北京多个热点板块的二手房出现大幅度降价成交的情况。

例如：

(资料图)

1、朝阳区望京的涨价神盘融科橄榄城（从开盘时约8000元/平米涨到11万元/平米），最近一套三居室以1053万元成交，这套房子在2-3月份报价1170万元，最终降价117万元成交。

2、海淀区万柳板块碧水云天一套149平米三居室，二手房报价从2780万元降到了2618万元仍然没有成交。

3、海淀区西北旺板块五矿万科如园一套260平米三居室降价306万元成交，去年10月份这个小区成交的同户型房源价格是3108万元，现在成交价是2802万元。

4、位于朝阳区燕莎商圈的远洋新干线，楼王位置、黄金楼层的194平米四居室最新挂牌价直接降到了1350万元，上一套同户型房源成交价格1630万元，报价直接降了280万元。

诸如这样的例子还有很多，而且这个趋势还在愈演愈烈。

以前大家信奉“地段第一”，认为核心地段的房子是“硬通货”，这些位于好地段的二手房房龄尚可、品质尚可、交易量一直是区域领头羊。

这些“硬通货”会随土地价格和更远的新房价格上涨而水涨船高。买一套好地段二手房，可以坐等资产“每年稳步涨价5%”。

如今，缘何这些资产价格也不坚挺了？

其实，这个现象不仅出现在北京，6月份以来，杭州、苏州等房地产热点城市也出现了同样的市场行情。

例如苏州唐宁府去年单价7万元/平米，今年挂出来一套144平米四居室，单价只有5.6万元/平米。

再如杭州绿城·春风金沙里，当年开盘售价在3.3-3.5万元/平米，二手房历史成交均价4.78万元/平米，而最新成交的二手房签约价格为3.9万元/平米。

杭州、苏州这些市区好地段的二手房业主着急降价卖房，除了一些大家熟知的经济因素外，还有一个重要原因：市区内出现了很多高性价比新房，有的甚至与二手房价格形成倒挂，这些二手房业主着急“卖旧打新”。

北京房地产市场的投资氛围没苏州、杭州那么浓烈，因为北京至今坚持最严格的二套房贷政策，二套首付要7-8成之多，杠杆小，房地产投资意愿不强烈。

不过，北京楼市也存在供给结构问题。例如，2022年因为新房市场豪宅不多，很多豪宅二手房成交放量，例如：位于朝阳公园附近的泛海国际，2022年成交二手房58套，套均总价2393万元。

但是今年以来，剧情反转，同样是泛海国际，新挂出来的一套186平米三室二手房售价2220万元，比上一套同户型房源挂牌价下降100万元。

这又是为什么？

对房地产行业熟悉的朋友，自然能列出一大堆理由，其中宏观经济、就业形势等会被重点推举。

实际上，这些降价卖房的二手房多数是豪宅、高档社区的房子，经历了无数轮洗牌，这些卖房的业主多数不是因为经济因素才打折卖房的。

因为在此前的几轮房地产调控和宏观经济周期当中，也有经济下行、楼市低靡的时候，怎么没见这些核心地段二手房价格集体跳水呢？

促使这些业主降价卖房的主要原因是看不到自己手上房子会继续涨价，自己又有改善居住的愿望，因此愿意及时卖出旧房，将来去买更好的新房或者换取现金做更高收益的投资。

而促使这些业主做出这个判断的主要原因就是：市区范围内的新房供应上来了。

2021年以来，各地政府为了促进土地成交都不遗余力地拿出很多市区内的好地块，还给这些新房设定了售价限价，因此就造成了市区内的新房供应上来了，而且性价比高于二手房。

过去政府供地是从市中心向郊区延展，市中心一般很少有新房供应，市中心的二手房就像水泵一样向周围传递着房价的压力，形成了市中心二手房房价最高，越向周边房价越低，市中心带动郊区的房价。

于北京而言，大家判断房屋价格时都先问：房子在几环？

如今，这个房价“中心水泵论”正在被打破，一方面是市区范围内有了很多高性价比新房供应，二是二手房业主不愿意高价站岗，给新房当“价格倒挂的靶子”，于是开始主动降价卖房。

例如，望京地区2019-2021年只有华樾北京一个限竞房供应，所以招商臻园、望京金茂府等项目的二手房卖得很好。

但是现在望京周边崔各庄、奶西地区的新房供应上来了，两个板块提供了约4500套新房。从品质上看，这些新房包括各类面积段的改善平层，甚至还有别墅，极大满足了望京地区卖旧换新的改善居住需求。

再如，朝阳区太阳宫板块的中建玖合府新房和周边二手房价格倒挂2-3万元/平米，这样的新房造成了区域二手房业主站岗，分流了二手房需求，所以二手房价格开始松动。5月份，太阳宫板块的热盘太阳公元的二手房在售房源81套，业主降价46套，占比56.8%，降价幅度在30-70万元之间。

这才仅仅是个开始。